Референт - ТСЖ Рекламное место услуг для ТСЖ г. Челябинск
Главная
Новости
Правовая база реформы
Документы для ТСЖ
Бухучет в ТСЖ
Ревизия в ТСЖ
Судебная практика
Защита прав собственников
Статьи, обзоры
Доска объявлений
Газета "Референт"
Контактная информация
Карта сайта
ТСЖ "Коммуны, 139"
ТСЖ "РОСТОК"
ТСЖ "Луч 145-А"
ТСН "Ленина 83А"

 

Вы на странице:  Статьи, обзоры / [24.03.15] Неудобные вопросы бухгалтера по фонду капитального ремонта или индикатор бреда

Неудобные вопросы бухгалтера по фонду капитального ремонта
или индикатор бреда.

Вместо предисловия и эпиграфа

У любого бухгалтера вызывает массу вопросов не только целесообразность такой формы принуждения собственников обеспечивать надлежащее состояние своего имущества в виде принудительного накопления взносов, но и техника начисления, сбора и учета поступивших платежей и учета задолженности по ним.

Когда-то давно, в лихие 90-е, Правительство решило, что 1% из заработной платы будет отдельно по каждому работнику начисляться и удерживаться в Пенсионный фонд и отражаться в его трудовой книжке.. Эту дурь отменили очень быстро, зато пресловутый 1% из зарплаты долго пугал юных бухгалтеров своей очевидной бессмысленностью, пока не был отменен.

Но давайте рассмотрим ситуацию на конкретных примерах.

Глава 1. Расчеты для «бедной старушки»

Любимой социально- политической категорией нашей политэлиты давно стала «какая-то старушка», поэтому для наших расчетов возьмем типичную для провинциального промышленного центра одинокую женщину 65 лет, собственницу квартиры площадью 40 кв.м. в 9- этажном 4-х подъездном доме с общей площадью дома 5400 кв.м. Пусть наша милая «старушка» проживет в своей квартирке еще 20 лет, до самой своей смерти в возрасте 85 лет. Ее дом построен в 1970 году и оборудован лифтом, его нормативный срок эксплуатации истек еще в 1995 году, однако этот мастодонт до сих пор почти жив. Поэтому дорогостоящий ремонт лифта мы запланируем в первый год нашего расчета.

Стоимость замены одного лифта по нормативам 2014 года в Челябинской области составила 1613360 рублей на один лифт. Если на площадке площадь всех квартир составляет около 150 кв.м., или 1350 кв.м. на 9-этажный подъезд, то замена лифта обойдется по 1195 рублей на кв.м., а на долю старушки придется 47803 рубля, или по 3984 рубля каждый месяц в течение года. Зато лифт, если не будет сожжен злоумышленниками, явно переживет старушку как минимум лет на 5! Учитывая, что стоимость квартиры составит по самым скромным подсчетам 1040000 рублей (26000 руб./кв.м.* 40 кв.м.), то целевой взнос старушки на замену лифта 1 раз в 25 лет составляет около 5% стоимости квартиры (расчет полезно знать наследникам). Замена лифта - самый дорогостоящий ремонт в многоэтажном доме, но все-таки достаточно редкий, а при бережном отношении к имуществу может стать еще более редким, со всеми вытекающими приятными последствиями.

Если на следующий год провести капитальный ремонт крыши (стоимость ремонта 150 кв.м. мягкой кровли над подъездом обойдется в 142500 рублей (950руб/кв.м* 150 кв.м.) или на квартиру старушки придется 4222 рубля в 2015 году ( (142500/1350)*40) или дополнительный взнос старушки по 352 рубля в месяц в течение года. Если ремонт сделан качественно, то лет на 8 о крыше можно забыть.

Замена бойлера и установка теплосчетчика (213830 рублей) и даже дорогостоящая установка узла управления потреблением тепловой энергией (434580 рублей) обойдется на весь 4-подъездный дом 646410 рублей, что в расчете на 1 кв.м. составит 119,7 рублей в год или по 399 рублей в месяц со старушки. Но каждый год ни теплосчетчик, ни бойлер не меняют. Наш теплосчетчик, исправно поверяемый раз в 4 года, служит уже 14 лет, а бойлер требует только мелкого ремонта. Значит, и старушкин теплоузел лет 15 беспокоить не должен.

Остаются ремонты трубопроводов (ХВС, ГВС, газа) и замена электропроводки. Рассчитать даже примерно стоимость таких работ без сведений по конкретному дому сложно, но «переплюнуть» стоимость замены лифта им не под силу. Желающим поупражняться в технико-экономических расчетах следует взять ВСН-88 и Постановление Правительства Челябинской области от 30.08.13г. N 269-П.

Ну и зачем нашей старушке копить на капремонт, если существуют другие, более разумные механизмы обеспечения финансирования работ по капремонту? Например, договор о рассрочке платежей с исполнителем работ, УК или ТСЖ с оплатой процентов, или, уж совсем в крайнем случае, банковский кредит «под пенсию». Но если у старушки нет помогающих ей наследников, так может и вовсе следует «расприватизировать» квартиру, и тогда все взносы на капремонт будет вносить муниципалитет... (Если, конечно, не менее нищий муниципалитет не включит стоимость взноса на капремонт в сумму платы за наем, как это уже стали практиковать на бескрайних просторах родного отечества)

Глава 2. Спецсчет, новый дом, ипотека…

Представим, что молодая семья два года назад купила квартиру 40 кв.м. в новостройке Челябинска. Стоимость квартирки- 2 млн. руб., первоначальный взнос 40 тыс.руб., расчет по ипотечному калькулятору Абсолют-банка (11,5% годовых на 25 лет, аннуитетные платежи, http://calculator-ipoteka.ru/calculator.php) давал следующие цифры:

Сумма ежемесячного платежа

19 923 руб.

Переплата по процентам за ипотеку

4 016 838 руб.

Итоговая переплата с учетом комиссий

4 016 838 руб.

Эффективная процентная ставка

12,1 %

Через 25 лет, как раз к окончанию ипотеки, подойдет срок замены лифта. Видимо, молодая семья, платившая ежемесячно почти по 20 тысяч рублей банку, просто вздохнет с облегчением, когда за замену лифта нужно будет внести около 50 тысяч, и забыть про лифт на следующие 25 лет.

То есть для собственников новых домов, да еще купленных в ипотеку, обязанность «копить 25 лет на ремонт лифта» выглядит просто абсурдной. А если умножить этот абсурд на недоверие ко всем накопительным начинаниям Правительства (помните товарные облигации и деноминацию)? И кто может предсказать инфляцию через 25 лет, которая превратит 6 рублей взноса 2014 года в 0,06 копеек стоимости товаров и услуг 2039-го?

Так как понятной целью Правительства является сбор денег с одних собственников для ремонта разваливающихся домов других собственников, то ни у кого не возникает сомнения, что мы имеем по сути налог на собственников нового жилья, который целевым назначением пойдет на ремонт жилья «старого». Например, кирпичного дома в самом центре Челябинска, с элитной коммерческой недвижимостью как на 1 этажах, так и в подвалах, давно заселенного совсем небедными людьми и самым замечательным образом оказавшимся в плане капремонта на 2014 год…

Глава 3. Головная боль бухгалтера и кошмар Росреестра

Любой бухгалтер знает, что сумма платежа на трудоемкость бухгалтерской работы не влияет. Для ввода в компьютер суммы с 10 нулями требуется на 0,5 секунды больше, чем на сумму 1 рубль. Главное- это количество обрабатываемых документов. А теперь давайте представим документооборот фонда капитального ремонта, который получит базу данных по всем квартирам Челябинска, находящимся в собственности граждан или юридических лиц и будет по каждой квартире начислять по 6-7 рублей с кв. метра, то есть на квартиру милой старушки и молодых ипотечников будут каждый месяц формироваться 2 квитанции по 240-280 рублей каждая. Квитанции распечатают на бумаге, подрядные организации («Почта России», например) или какие-то другие курьеры разнесут их по почтовым ящикам в каждую квартиру, за исключением муниципальных. Граждане до 10 числа каждого месяца отправятся в банк (или систему «Город» ОАО «Челябинвестбанк»), где на каждые 240 рублей банк проведет операцию, оформит документ и должен будет взять плату за свои услуги, иначе он просто прогорит. То есть на спецсчет капремонта будет зачислена сумма за вычетом комиссии банка или собственник оплатит банку за его услуги. Новгородцы уже обнаружили, что победивший в конкурсе на прием платежей Сбербанк за оплату квитанции в 150 рублей в месяц берет 30 рублей комиссии: «Населению достались проблемы, а принимающим квитанции — «неплохие финансовые потоки… И если только рассылка платежек вызвала столько нареканий, что же будет с качеством ремонта» (http://novved.ru/obshchestvo/34953-do-nas-ne-dokhodit.html).

А еще фонд должен начислять пеню недобросовестным плательщикам и учитывать ее оплату. Кроме того, если обязанность оплаты в фонд существует, то фонд должен будет потребовать оплаты взноса в судебном порядке с нерадивых или принципиально-вредных собственников…

Но еще веселее выглядит ситуация с нормами Жилищного кодекса, который определил, что в условиях договора купли-продажи квартиры должно быть обязательно указано о переходе доли в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете (п.7.ст. 36.1. ЖК РФ). То есть покупатель и Росреестр должны получить некую справку от владельца счета капремонта (от ТСЖ, УК или фонда) о том, сколько денег накопил продавец на этом злополучном счете. А если продавец денег на спецсчет не платил, то он и квартиру продать не сможет? Или сможет, но только после оплаты взноса?

Сколько работников должно быть принято на работу в фонд капремонта и за счет каких денежных средств эти работники будут осуществлять свою деятельность по выдаче справок, начислению платежей, доставке квитанций, если фонд иной деятельности, кроме сбора и учета взносов на капремонт не ведет?

Вероятно, первое некоторое озарение по поводу спецсчета Госдуму все-таки посетило. Дописали, что владельцем счета может быть не только ТСЖ и ЖСК, но и управляющая компания (с 1 января 2015 года). Правда, собственникам придется провести соответствующие собрания или УК тупо подделает протоколы. Но нет сомнений, что расходы ТСЖ, ЖСК и УК по ведению этого злополучного спецсчета должны будут оплачивать собственники, потому что потребуется как минимум расширять штат бухгалтерии. Тех, кто равнодушно доверил распоряжаться своими взносами чиновникам, Регоператор успокоил тем, что его деятельность будет осуществляться не за счет взносов на капремонт, а за счет областного бюджета. То есть многочисленная армия клерков в очередной раз «освоит» бюджетные деньги вместо расходов на образование, здравоохранение и прочие значимые для сограждан социальные блага.

Глава 4. Ни уму, ни сердцу, ни здравого ума, ни трезвой памяти.

1. Любой бухгалтер на вопросы о целесообразности накопления денежных средств на спецсчете капремонта ответит отрицательно.

Во-первых, средства фонда капремонта, размещенные в конкретном банке, не признаются вкладом физических лиц и не подлежат обязательному страхованию.

Во-вторых, сохранность средств как ТСЖ, так и УК обеспечивается лишь «солидным капиталом» банка, включенного в список ЦБ РФ. То есть если такой надежный, по мнению ЦБ, банк все-таки рухнет, то вместе с ним исчезнут и все средства фонда капремонта конкретного дома.

В-третьих, процент, уплачиваемый банком, не компенсирует уровень инфляции уже в этом году, а что будет через 10 лет, когда относительно новому дому действительно потребуется серьезный ремонт. При этом некоторые особо государственные банки вообще не предлагают собственникам никаких процентов. То есть на таком счете средства не накапливаются, а конкретно ежегодно «сгорают» на процент инфляции.

В-четвертых, если собственник купил новую квартиру в ипотеку на 10 лет и в течение первых 10 лет его дому точно не потребуется капремонт, то кому выгодно «выжать» из него последние деньги, если через 10 лет, выплатив кредит, он спокойно сможет оплачивать капремонт «по факту»?

2. Любой бухгалтер сочтет выходящим за грань разумного учет начисления и движения денежных средств на спецсчете, а также оформление прав на долю средств на спецсчете при переходе права собственности на жилье.

Давайте внимательно прочитаем ст. 36.1. ЖК РФ и зададим вопросы об оценке расходов, связанных с учетом взносов капремонта, то есть о необходимом размере оплаты труда исполнителей для учета начисленных взносов, пеней и банковских процентов, списание со спецсчета расходов при финансировании капремонта по каждому собственнику, выдаче справок для регистрации перехода права собственности на квартиру, а также расходах банков по переводу денежных средств на спецсчет.

«Статья 36.1. Общие денежные средства, находящиеся на специальном счете

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации (далее - специальный счет), и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, процентов, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете.

2. Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником такого помещения и предшествующим собственником такого помещения.

3. Право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение.

4. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения.

5. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете.

6. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете.

7. Условия договора, в соответствии с которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, являются ничтожными.

3. Любой бухгалтер сочтет бессмысленным перечисление взносов на капремонт собственниками-льготниками и получателями субсидий.

Представляете, льготник сначала оплатит внос на капремонт, а потом ему органы соцзащиты из бюджета (федерального, регионального или местного) будут часть взноса компенсировать…

Глава 5. Кому это выгодно?

Предлагаем читателям написать свои версии главы 5, так как любой бухгалтер человек конкретный и фантазировать на тему, кто в очередной раз «нецелевым образом» использует его деньги, он не привык…

Глава 6. Мой дом - моя крепость, или вопросы бухгалтера о понятии «собственность»

1. Если все собственники дома единогласно решили, что их дом должен «умереть естественной смертью», и они дожидаются, когда принадлежащее им строение станет непригодным для проживания, а затем примут решение его сносе и продадут застройщику принадлежащий им участок, то почему они должны копить взносы на капремонт даже на отдельном спецсчете своего дома?

2. Почему собственников лишили права определять размер минимального взноса на капремонт и передали эти полномочия региональным властям, которые не могут объяснить, почему в Челябинске взнос около 6 рублей, в Питере - около 2-х, а в Москве - около 15-ти?

3. Почему единственным механизмом понуждения собственников обеспечивать финансирование капремонта дома избран самый нелепый, дорогостоящий, коррупционный и насильственный по сути сбор средств на специальном банковском счете?

4. Почему не предложены иные механизмы принуждения или обеспечения выполнения обязанностей собственника жилого помещения? Собственник должен иметь право выбора, например, страховать жилое помещение и общее имущество или обязать управляющую организацию проводить все предписанные экспертной организацией ремонты с возмещением собственниками расходов. Такой механизм уже реально отработан и при установке в многоквартирных домах общедомовых приборов учета коммунальных ресурсов и при ежегодном освидетельствовании лифтов.

5. Что и (или) кто мешает произвести расчет и начислить в квитанции плановую (!) стоимость капремонта (и даже стоимость полного восстановления) жилого дома по аналогии с начислением амортизации основных средств?

Для оценки потребности в капремонте вовсе необязательно собирать «живые» деньги на расчетном счете, при этом и собственники, и возможные покупатели квартиры будут знать, сколько в случае необходимости им придется заплатить за капремонт их дома или его полное восстановление (хотя и о-очень ориентировочно, конечно).

Давайте посчитаем. [перейти к приложению >>] Мой дом построен в 2000 году. 11740,3 кв.м. общей площади, 11 этажей, 4 лифта, процент износа по результатам обследования 2009г составляет 17,7%. (Экстраполируем начисление износа на 2015 год, получаем износ 29,5%) .

За неимением других данных возьмем справку из СПС «Гарант» по средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилья и нормативу стоимости 1 кв. метра общей площади жилья.

Будем надеяться, что рыночной стоимости (29108 руб./кв.м. в 1 кв.2015г. по Челябинской области) более чем достаточно для восстановления дома на том же месте по тому же проекту. Получим почти 342 миллиона (11740,3*29108). Износ (29,5%) составит 101 млн. рублей.

Еще один не менее условный показатель состояния дома - размер предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества МКД, рассчитанный по Постановлению Правительства Челябинской области от 30.08.13г. N 269-П. По нашему дому он составил около 19 млн. рублей, или 1,6 тыс. рублей на кв.м. жилой площади.

То есть любой собственник (и покупатель квартиры) в моем доме должен в квитанции видеть цифры, дающие представление о стоимости полного восстановления и капитального ремонта дома:

Стоимость полного восстановления дома (при средней рыночной стоимости 29108 руб./кв.м.) составляет 341736652 руб. млн. руб.

% износа (расчетный) - 29,5%.(процент износа на 15.01.2009г, дату обследования и составления техпаспорта - 17,7%). Кстати, это вовсе не означает, что мой дом рухнет через 35 лет, да и эксплуатация его железобетонной кровли рассчитана на 80 лет.

Если рассчитать минимальный размер фонда капитального ремонта по нашему дому, после достижения которого собственники могут не накапливать взносы на капремонт, то получается астрономическая сумма 19085890 рублей (1625,67 руб./кв.м.)!

И это потому, что в силу с п.2 ст. 8 Закона Челябинской области от 27 июня 2013 г. N 512-ЗО "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Челябинской области" «Минимальный размер фонда капитального ремонта в отношении многоквартирного дома, собственники помещений в котором формируют указанный фонд на специальном счете, устанавливается как суммарная предельная стоимость капитального ремонта общего имущества в таком многоквартирном доме, включающая предельные стоимости капитального ремонта всех услуг и (или) работ, входящих в установленный перечень минимально необходимых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных статьей 4 настоящего Закона, с учетом уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома».

Так как при определении предельной стоимости капремонта в Постановлении правительства Челябинской области отсутствуют указания на нормативный межремонтный период по каждому виду работ, то остается только суммировать все предельные стоимости работ и получить в результате бессмысленные 19 миллионов.

А вот с учетом нормативного срока эксплуатации дома среднемесячный размер взноса на капремонт не превышает 4,34 рубля в месяц (см. Расчет размера предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества МКД Коммуны, 139 (по Постановлению Правительства Челябинской области от 30.08.13г. N 269-П)

И для двух различных типовых домов информация в квитанции может выглядеть и так:

Пример расчета резерва на капремонт по 2-м типовым домам

нормативный срок эксплуатации дома, лет

80

80

год ввода в эксплуатацию

2000

1970

текущий год

2015

2015

Начислен резерв на капремонт на кв.м.

780,35

2341,06

Площадь квартиры №___(кв.м.)

40,00

40,00

Начисление на капремонт квартиры №____, руб.

31214,13

93642,39

При таком подходе до собственника и потенциального покупателя доводится информация о том, какие расходы он может понести по капитальному ремонту дома в обозримом будущем. А вот потребуются ли конкретные виды дорогостоящего ремонта- это уже другой вопрос.

6. Сколько бессмысленных затрат регионального бюджета и чиновников можно сократить, если ликвидировать Регионального оператора и созданный для контроля его деятельности отдел в Жилищной инспекции?

7. Сколько сотрудников судов будут освобождены от бессмысленной деятельности по взысканию взносов капремонта с собственников, бойкотирующих бессмысленный и коррупционный закон, а также с собственников обнищавших или собственников безалаберных?

8. Сколько мусора не появится на городской свалке, если вместо отдельной квитанции на капремонт в квитанции ТСЖ или УК появятся лишь две дополнительные строчки:

- «Перечень и стоимость обязательных работ по капитальному ремонту МКД на текущий год и два последующих года»

- «Предельная стоимость капитального ремонта, % износа и восстановительная стоимость дома»?

Вместо послесловия

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ 4 августа 2014 года издало приказ № 427/пр. «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме». Обманчивость громкого названия выявляется во втором пункте этого документа, потому что при определении необходимости проведения капитального ремонта рекомендуется применять ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) и ВСН 53-86 (р). Как принято говорить, морально и физически устаревшие, но вполне добротно сделанные еще в начале перестройки…

А все мои знакомые председатели ТСЖ озабочены только одной проблемой - как НЕ собирать взносы на капремонт, если такой в ближайшие 3 года не нужен.

Доманевская О.С.
председатель ТСЖ "Коммуны, 139"


Перейти в раздел "Статьи, обзоры" »

вверх »

 


© 2008-2018 "Референт ТСЖ"
www.referent-tszh.ru

Рейтинг@Mail.ru
"Рейтинг@Mail.ru"      

© 1993-2013 ЗАО "Редакция "Референт"
www.referent-tszh.ru