Референт - ТСЖ Рекламное место услуг для ТСЖ г. Челябинск
Главная
Новости
Правовая база реформы
Документы для ТСЖ
Бухучет в ТСЖ
Ревизия в ТСЖ
Судебная практика
Защита прав собственников
Статьи, обзоры
Доска объявлений
Газета "Референт"
Контактная информация
Карта сайта
ТСЖ "Коммуны, 139"
ТСЖ "РОСТОК"
ТСЖ "Луч 145-А"
ТСН "Ленина 83А"

 

Вы на странице:  Статьи, обзоры / [17.09.07] Бюрократическая экономия реформы ЖКХ

Бюрократическая экономия реформы ЖКХ

(по мотивам статьи Е. Ясина Политическая экономия реформы ЖКХ и Послания Президента Федеральному Собранию)

"Реформы начинаются там, где кончаются деньги"
Борис Немцов
Не верь, не бойся, не проси
(народная мудрость, не исключено, что тюремная)

Не верь!

В своей статье "Политическая экономия реформы ЖКХ" http://www.socpolitika.ru/rus/social_policy_research/analytics/document213.shtml E. Ясин пишет: "Все началось с закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", принятого Верховным советом РСФСР 4 июля 1991 года, который определил право жильцов (квартиросъемщиков), имевшим квартиры в государственном и муниципальном жилом фонде, получить эти квартиры в частную собственность. При этом на них не возлагались обязательства, вытекающие из права собственности – полное возмещение издержек по поддержанию этой собственности и оплате коммунальных услуг. Не возлагались на них и обязательства, вытекающие из того, что их квартиры находились в домах, которые как целостные объекты также требовали определенных расходов".

Но эти выводы я рискну оспорить. Во- первых, получены квартиры были в частную собственность не виде реальной собственности, а как бы в виде виртуальной- новоявленному собственнику передавалось право распоряжения воздухом внутри квартиры, вместе с наклеенными обоями, а вот сам дом как объект недвижимого имущества как принадлежал муниципалитету, так и остался по сей момент в реестре муниципальной собственности.

И обязательства по содержанию имущества были. Бремя содержания имущества на собственников и нанимателей было возложено частичное, с огромным количеством дотаций, которые получали не конкретные собственники, а те муниципальные предприятия ЖКХ, которые во все времена не без оснований сравнивали с бездонной бочкой.

Абсолютно справедливы выводы Е. Ясина о том, что политические дивиденды были быстро съедены инфляцией, и страна оказалась в институциональной ловушке, и надолго. Однако попадание в "ловушку" спровоцировала не передача собственности при отсутствии обязательств по ее полному содержанию, а четыре ниже перечисленных фактора:

1. Фактор нарушенного триединства.

Институт собственности характеризуется одновременным наличием "трех прав" (право пользования, право владения, право распоряжения). В том случае, если один из компонентов отсутствует, то это либо вообще не собственность (а, например, оперативное управление) или ограничение прав (серветут или залог). В результате проведенной приватизации жилого фонда право собственности на жилое помещение было передано вовсе в экзотическом виде – в виде права пользования, владения и распоряжения внутренним пространством квартиры при отсутствии права пользования, владения и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома как единого объекта недвижимого имущества. То есть новоявленным собственникам достался "морковкин хвостик", который они с энтузиазмом стали продавать и перепродавать, а сама "морковка" в виде целого дома как сидела в земле (то есть в муниципальной собственности), так там и осталась. И не было речи о том, что при приватизации квартиры новоявленному собственнику принадлежат и часть крыши, и замечательного подвала, а также часть наружной стены дома, а также доходы от их использования. Право общей долевой собственности на общее имущество жилого дома было введено новым ЖК РФ, а документ, определяющий порядок регистрации прав на общее имущество появился лишь в феврале 2007 года (Приказ Минюста РФ от 14 февраля 2007 г. N 29)

2. Фактор "крепостного муниципального права"

Следствием "виртуальной" приватизации без определения доли каждого собственника в общем имуществе жилого дома стало закрепление под видом социальной защиты всех приватизированных квартир за обслуживающими их до приватизации ДЭЗами и МУПами.

Попытки наиболее активных собственников после выхода закона "О защите прав потребителей" обязать МУПы и ДЭЗы заключать договор с собственниками приватизированного жилья на оказание коммунальных услуг и услуг по обслуживанию жилого фонда натолкнулось на противодействие Верховного Суда, решение которого от 23 января 2002 г. N ГКПИ 2001-1688 "Об отказе в удовлетворении жалобы о признании незаконными положений абзацев 2 и 3 пункта 3 Постановления Правительства РФ от 2 августа 1999 г. N 887" стало безо всяких сомнений переписываться судьями из слова в слово вплоть до сегодняшнего дня.

Я понимаю, что о судьях, как о покойниках, положено говорить или хорошо, или никак…, но именно благодаря этому "судьбоносному" решению, оплата за жилищно- коммунальные услуги самым замечательным образом превратилась для собственников в обязательный муниципальный сбор, который собственник приватизированного помещения был обязан уплачивать за сам факт наличия в его доме "обслуживающей организации".

Собственники приватизированных квартир вполне обоснованно (по нашему мнению !) считали, что отношения между ними и обслуживающей дом государственной или муниципальной организацией должны строиться по принципам гражданского законодательства- равенства сторон, возникновения обязательств и ответственности по договору. Однако суд постановил иначе: "Порядок обслуживания и ремонта приватизационных жилых домов (квартир) определен в ст.147 ЖК РСФСР, ст.22 - 24 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Согласно этим нормам сохраняется обязанность государственных и муниципальных жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений на основании договора с их собственниками (ст.22); обслуживание и ремонт жилого дома в целом осуществляют те же организации, которые обслуживали этот дом до начала приватизации (ст.24) Однако их [собственников] утверждение при этом а тем, что они должны производить оплату содержания и ремонта жилья только по договору за выполненные работы, как и собственники частных домовладений, нельзя признать обоснованным, поскольку собственники приватизированных квартир в многоквартирном доме по своему правовому положению, в части содержания жилья, не могут быть приравнены к собственникам домов индивидуальной застройки, так как последние не обременены какими-либо обязательствами перед третьими лицами и самостоятельно решают вопросы содержания и ремонта принадлежащих им домов.

Заявители же, как уже отмечалось выше, проживают в доме, который полностью не приватизирован, а поэтому они не вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания этого дома и обязаны нести расходы по его содержанию и ремонту наравне с нанимателями жилых помещений.

При этом собственники приватизированных квартир, в том числе и заявители, не лишены возможности осуществлять контроль за качественным содержанием и своевременным ремонтом данного дома».

Логика судебного решения просто ошеломляющая! С одной стороны, обслуживание приватизированных помещений должно производиться на основании договора. Но расчет по любому гражданско- правовому договору производится по общему правилу пропорционально объему выполненных работ или услуг. А вот и нет! Оплата должна производиться по муниципальным тарифам, которые установлены местными органами власти. А раз так, то отношения между собственником и ЖЭКом (ДЭЗом, МУПом) вообще утрачивают признаки гражданско- правовых и переходят в плоскость административных. И как уже отмечалось выше, оплата за услуги превращается в муниципальный налог. Платить обязательно, а спросить, куда деньги делись, нет никакой возможности. Социально- психологические последствия сложившейся судебной практики ошеломляют по сей день. Проведенный нами опрос фокус- группы, состоящей из высококвалифицированных специалистов в области экономики и права показал, что 9 из 10 опрошенных хотя бы иногда проверяли кассовые чеки супермаркетов и пересчитывали суммы покупок, названных продавцом в магазине, но никогда не проверяли суммы в квитанциях на оплату жилищно-коммунальных услуг и не запрашивали в ЖЭКах информацию о работах, проведенных в их домах!

А что касается последней процитированной фразы судебного решения- "особенное спасибо" Суду! Это про "не лишение возможности осуществления контроля за качественным содержанием и своевременным ремонтом данного дома". Реальные последствия этой фразы – основная проблема организаторов ТСЖ в виде полностью проржавевших бойлеров и протекающих крыш. Потому что никаких "возможностей", кроме жалоб в тот же ЖЭК, у новоявленных собственников никогда не было.

3. Фактор "стопроцентной приватизации"

До вступления в силу ЖК РФ для создания ТСЖ в "старом" доме необходима была приватизация всех квартир. А такие дома и сейчас большая редкость. Поэтому ТСЖ до 1 марта 2005 года реально могли организовать только застройщики в новых домах. Что они и делали. Правда, такие "застроечные ТСЖ" правильнее назвать "лже-ТСЖ", так как редкий застройщик отдавал собственникам бразды правления, и, следовательно, вполне приличные деньги. Кроме прочего, отсутствовали законодательно закрепленные механизмы и гарантии получения ТСЖ дотаций на техническое обслуживание, которые получали все муниципальные предприятия.

4. Фактор "нищих миллионеров".

В послании Федеральному Собранию В. Путин сказал: "Новый Жилищный кодекс возложил полную ответственность за содержание жилых домов на собственников. Однако в условиях хронического недофинансирования жилищного фонда в прежние десятилетия - эта нагрузка для подавляющего большинства новых собственников, для наших с вами граждан, ставших собственниками после приватизации квартир, оказалась абсолютно неподъемной".

Увы, эта нагрузка никогда не будет "подъемной", потому что подавляющее большинство так называемых собственников, владеющих недвижимостью стоимостью не меньше миллиона рублей, никогда (ни в момент бесплатной раздачи квартир, ни сейчас не в состоянии содержать свое имущество). Это так называемые "псевдо- собственники". Они давно оценили всю прелесть обладания доставшимися в результате приватизации (а часто уже и по наследству) дорогостоящими квартирами, но содержать их не столько не могут, сколько не хотят. По их убеждению, постоянно подкрепляемому коммунистами, содержать их собственность должно государство. В противном случае они выходят на митинги и демонстрации. Им кажется кощунственной сама мысль о том, что свое "несметное богатство с видом на Кремль" следует продать или обменять на нечто более скромное и спокойно жить на банковские проценты. При этом обладатели малюсеньких квартир, как правило, не ропщут- если учесть многочисленные льготы ветеранам и субсидии, бремя содержания такого имущества оказывается для них вполне посильным.

К сожалению, непродуманные обещания власти помочь "бедным собственникам" ведут к еще более глубокому социально- психологическому кризису в обществе. Граждане вновь начинают надеяться не на себя, а на любимое государство. И кто только не "поделил" обещанные Президентом 250 миллиардов "на капремонт"!

Не бойся!

В послании Президента 2007 года прозвучало и заявление Президента о товариществах собственников жилья: "Забюрократизированность вопросов организации товариществ собственников жилья, чрезмерная налоговая нагрузка на них, а также непосильные обязательства по ремонту - все это тормозит создание эффективных механизмов реформирования жилищно-коммунального хозяйства".

Позвольте возразить! Если бы не самодурство чиновников, то сама по себе регистрация ТСЖ не сложнее ранее производимой регистрации в налоговой инспекции. Даже документы очень похожи. Другое дело, что подготовительная работа с собственниками, которые с трудом понимают, что такое ТСЖ, представляет огромные трудности. Но как иначе обеспечить гарантию учета воли собственника, если не оформить соответствующие документы?

И не "забюрократизированность" мешает создать ТСЖ, а прямой саботаж чиновников и монополистов. Но с этим- то мы бороться умеем!

Начнем в Федеральной Регистрационной службы. Никто не спорит по поводу необходимости исполнения положения Закона "О некоммерческих организациях", в соответствии с которым не могут быть зарегистрированы некоммерческие организации с одинаковыми названиями. Однако при обращении в ФРС наивные заявители полагают, что при приеме документов чиновник сверится с базой данных и поможет исправить неточность. Увы, база названий недоступна для простых смертных, а чиновник через 14(!) дней нахально выносит решение об отказе в регистрации. Мало того! Он еще и квитанцию об уплате госпошлины возвращать отказывается. А вы пробовали повторно собрать 2 тысячи рублей с людей, которые и так не понимают, за что они должны заплатить? После таких упражнений с чиновниками из Росрегистрации вполне понятна разница в расценках юридических фирм за подготовку документов и регистрацию организаций: от 7000 до 9500 рублей для коммерческих организаций и от 12 000 до 24000 рублей – для некоммерческих организаций (фондов, АНО, НП, Ассоциаций и ТСЖ).

Что касается истребования из чужого управления своей кровной "общей собственности", то эта борьба грозится получить размах гражданской войны. Два создаваемых на моих глазах ТСЖ "отвоевывали" свои дома у частной обслуживающей организации, находящейся под непосредственным руководством депутата Городской думы. Дело дошло до срезания замков и вызова милиции. Одно ТСЖ свое имущество "отбило", погрязнув при этом в судебных разбирательствах об истребовании технической документации на дом и исключения из реестра муниципальной собственности общего имущества, а второе получило новые замки управляющей компании на свои подвальные помещения. Эти истории можно рассказывать бесконечно, и они одинаковы по всей стране. Жилищный кодекс собственникам общее имущество "отписал". Теперь собственники его берут. Как и положено, с боем. И отвоевывают.

Ресурсоснабжающие организации с "новорожденным ТСЖ" договор на поставку ресурсов заключать отказываются, ссылаясь на то, что "старый" исполнитель- управляющая компания, уведомления о расторжении договора не направляла, а сам поставщик, как "монополист проклятый", заключенный ранее договор по собственной воле расторгать не может, потому и от подписания договора с ТСЖ отказывается. И ходят в суд, как на работу, отчаянные храбрецы- председатели ТСЖ…

Но нет в ТСЖ "чрезмерной налоговой нагрузки", а есть огромное желание чиновников из Минфина и налоговой службы обложить ТСЖ всеми известными им налогами. Изменения в законодательство о некоммерческих организациях, вступившие в силу с лета 2006 года, должны были изменить ситуацию по спорным вопросам налогообложения ТСЖ, но изменят ли, покажет очередная волна споров ТСЖ с налоговыми инспекциями. Я готова съесть без кетчупа "Балтимор" шляпу Жерара Депардье, если налоговая не прочитает в послание Президента Федеральному собранию фразу о непомерном налоговом бремени на ТСЖ так: "Вот видите, даже Президент сказал, что ТСЖ все налоги платит. Вот введите льготы в налоговое законодательство, тогда их и получите."

Только зачем вводить льготы, если спор идет вокруг того, есть у ТСЖ членские взносы вообще или нет… Цель деятельности ТСЖ не получение дохода путем оказания услуг объединившимся собственникам (то есть самим себе), а организация управления многоквартирным домом. При этом основным источником финансового благополучия некоммерческой организации, основанной на членстве являются взносы - вступительные, членские и целевые. Но вот с этим Минфин никак согласиться не может. Минфин считает, что никаких взносов в ТСЖ нет. И даже разъяснительные письма по этому поводу пишет. Не меньшее удивление вызывает тот факт, что не далее как в 2003 году чиновники Минфина давали пояснения, что коммунальные платежи, собираемые в муниципальными предприятиями (коммерческими организациями!) пользу третьих лиц, являются целевыми поступлениями и в качестве выручки от реализации услуг не учитываются. Теперь эти разъяснения забыты. К сожалению, отчаянным собственникам до сего момента не удалось и до конца переломить арбитражную практику и доказать Арбитражному суду, что членские взносы - не выручка. Товарищества застыли в ожидании всех мыслимых и немыслимых налоговых кар, вплоть до штрафов за неприменение контрольно- кассовой техники, потому что признание взносов "выручкой" означает еще и обязательность использования контрольно- кассового аппарата (14 тысяч единовременных затрат и по 1200 ежемесячно за "обслуживание", а еще кассовая лента, книга кассира- операциониста и постоянная головная боль по поводу того, куда этот аппарат поставить, чтобы не украли). Если зловредный Минфин отступит, или суды, наконец, повернутся к ТСЖ лицом, налоговая нагрузка на ТСЖ сведется к минимуму - только подоходный налог и взносы в Пенсионный фонд с заработной платы. Да еще взносы на страхование от несчастных случаев на производстве. Но это святое! ЖСК и садовые товарищества уже от взносов в Пенсионный фонд освобождали - кучу народа отставили без пенсионного стажа, потом одумались. А все остальные налоги ТСЖ может не платить, так как вправе применять упрощенную систему налогообложения.

Но законодательство все- таки изменили! Да еще практически молниеносно- Федеральным законом от 4 июля 2007 г. № 216-ФЗ внесены изменения в пп.1.п.2 ст. 251 НК РФ, в соответствии с которыми с 1 января 2008 года некоммерческие организации не должны включать в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль не только вступительные, членские и паевые взносы, но и отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, садоводческому, садово-огородному, гаражно-строительному, жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу их членами. Похоже, шляпа и кетчуп останутся целы…

Не проси!

"Считаю, что средства на ремонт надо выделить в достаточном объеме, но все-таки в разовом порядке - для того, чтобы запустить сам механизм создания объединений эффективных собственников жилья"- написал Президент.

Проблема эксплуатации и ремонта (вплоть до капитального) легко решается организовавшимися собственниками, если они умудряются отвоевать у муниципальных властей то, что им принадлежит по праву (то есть Жилищному кодексу)- подвалы и землю - источники постоянных доходов от аренды. Увы, именно это собственникам никак не хотят отдавать чиновники. Под любым предлогом. Административные барьеры для малого бизнеса, о которых не писал только ленивый, просто песчинки по сравнению с теми полосами препятствий, которые приходится преодолевать договорившимся друг с другом (что само по себе большая редкость!) собственникам.

И все- таки без региональных программ поддержки объединений собственников жилья, нацеленных на решение 5-ти основных проблем, возникающих при организации ТСЖ, массовая организация эффективных ("настоящих") ТСЖ просто невозможна. За счет средств областной программы должны быть профинансированы следующие работы (разумеется, на возвратной основе)

1. Организация независимой экспертизы технического состояния общего имущества многоквартирного дома и составление "бизнес- плана" деятельности ТСЖ в конкретном доме (группе домов).

2. Составление дефектной ведомости и перечня первоочередных работ по ремонту общего имущества с оценкой их стоимости.

3. "Запуск" работы ТСЖ (оформление прав собственников на долю в общем имуществе и земельный участок, постановка документооборота, бухучета, ревизионной работы, публикация отчетности, составление смет доходов и расходов заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями, оформление договоров с собственниками, не являющимися членами ТСЖ, организация работы по взысканию задолженности собственников).

4. Переподготовка и подготовка кадров для работы с ТСЖ (курсы повышения квалификации и аттестация технических специалистов, подготовка и переподготовка квалифицированных рабочих).

5. Массовая пропаганда опыта успешных ТСЖ, организация взаимодействия с риелтерскими фирмами и публикация в объявлениях о купле- продаже жилья информации об управлении данным домом "передовым и прозрачным" ТСЖ.

Хотя товарищество некоммерческая организация, но она должна быть безубыточной и функционировать самостоятельно. И принцип поддержки малого бизнеса, апробированный во многих странах мира - "учить, помогать, но денег не давать" должен соблюдаться неукоснительно. Иначе будет безвозвратно утеряна основная цель экономической реформы - воспитание эффективного частного собственника.

Вместо заключения

Я не могу не привести высказывания Е.Ясина, опровергнуть которые просто невозможно:

"Для успеха реформы в условиях перехода к рыночной экономике недостаточно принять формальную норму, закон, требуется еще обеспечить изменение неформальных норм, стереотипов поведения экономических агентов.

Необходима последовательность позитивных прецедентов, создаваемых прежде всего властью. Негативные прецеденты, особенно идущие сверху, отбрасывают назад, создают ощущение того, что нововведения нежизненны, что лучше держаться привычных схем.

Нужна комплементарность институтов, т.е. комплексность реформ: нельзя допускать того, чтобы изменение одних институтов наталкивалось на препятствия со стороны других, во всяком случае на длительные сроки. Если такие препятствия возникают, они должны устраняться посредством реформирования в смежных областях;

Реформы не даются бесплатно. Если не деньгами, то приходится платить кризисом, спадом производства, снижением уровня жизни и т.п. Лучше деньгами, достижением превосходства сил поддержки реформы над силами противодействия, прежде всего за счет учета интересов основных участников процесса;

Преодоление барьера большинства (распространенности нормы): сила институтов в том, что их придерживается большинство, а новые институты поначалу поддерживаются немногими.

Найти способ преодолеть барьер большинства – дело изобретательности реформаторов."

Доманевская О.С.
редактор газеты "Референт"
17.09.07

Перейти - Статьи, обзоры »

вверх »


© 2008-2018 "Референт ТСЖ"
www.referent-tszh.ru

Рейтинг@Mail.ru
"Рейтинг@Mail.ru"      

© 1993-2013 ЗАО "Редакция "Референт"
www.referent-tszh.ru