Референт - ТСЖ Рекламное место услуг для ТСЖ г. Челябинск
Главная
Новости
Правовая база реформы
Документы для ТСЖ
Бухучет в ТСЖ
Ревизия в ТСЖ
Судебная практика
Защита прав собственников
Статьи, обзоры
Доска объявлений
Газета "Референт"
Контактная информация
Карта сайта
ТСЖ "Коммуны, 139"
ТСЖ "РОСТОК"
ТСЖ "Луч 145-А"
ТСН "Ленина 83А"

 

Вы на странице:  Статьи, обзоры / [2.10.06] ЖКХ. Окончательный диагноз: социально- техническая катастрофа

ЖКХ. Окончательный диагноз: социально- техническая катастрофа.

Собственная квартира- богатство и головная боль

Вряд ли кто- то сегодня сможет оценить все социально-психологические последствия "массовой раздачи квартир в руки населения". После всеобщей заботы родного государства о каждом гражданине в отдельности, подавляющее большинство наших граждан не в состоянии понять, что получив от государства безвозмездно (то есть даром) старенькое малометражное жилье, они получили в "довесок" все проблемы, связанные с его содержанием. До объявления коммунальной реформы новоявленные собственники даже не могли представить, что их квартира является частью сооружения под названием "дом".

И при этом нужно:

1. Грамотно ухаживать за всем домом, а не только за своей квартирой.

В противном случае дом, а вместе с ним и единственная собственная квартира превратится в лучшем случае в аварийное жилье, а в худшем - в груду развалин. Но если квалифицированные специалисты будут проводить регулярные осмотры (и даже инструментальные исследования!) фундаментов, несущих конструкций, межпанельных стыков, систем водоснабжения и канализации и даже систем вентиляции, которые некоторые граждане ликвидировали в борьбе за дополнительные квадратные сантиметры, а затем применять "адекватные методы лечения " в виде ремонта (квалифицированного, конечно), то на вполне приемлемый срок сохранится то, что подарено государством -малометражная частичка достаточно старого дома (нельзя не напомнить, что городской жилой фонд более чем на 60% состоит из зданий, построенных с 60-х по 80-е годы).

2. Осознать, что под луной не вечно все. И квартира тому не исключение.

С тем фактом, что приватизированную квартиру можно потерять не в результате мошенничества риэлтеров, а по совсем некриминальной причине, гражданам придется учиться смиряться еще лет двадцать. То есть когда дома, построенные в период строительного бума 60-х и 70-х, в массовом порядке начнут переходить в категорию ветхо-аварийных. Как по причине полного отсутствия технического обслуживания, так и по причине "обычной технической старости". Через 6 лет дому, в котором прошло мое детство, "стукнет" 50. Так сколько ему еще стоять? Но как греет душу мысль, что доставшуюся в наследство от бабушки квартиру можно продать за сумасшедшие деньги! Теоретически. А потом мотаться по съемным квартирам, таская за собой весь скарб?

Я нисколько не сомневалась в том, что проблема осознания себя собственником - это проблема старшего поколения. Но каково же было мое изумление, когда фразу "а почему это вдруг я обязана управлять этой своей квартирой, мне это неинтересно и совсем некогда" я услышала от молодой журналистки в нашей издательской столовой. И тогда я поняла, что это действительно огромная социально- психологическая проблема. Проблема "неосознанного собственника". И это уже диагноз.

В ситуации, когда люди из- за сложившейся государственной непредсказуемости не привыкли думать о будущем (например, о взносах в пенсионный фонд) невозможно заставить их думать о том, во что превратиться их имущество (кстати, за него ведь большинство не платило!) через 20- 30 лет. Поэтому эффективный массовый собственник - это иллюзия.

Квартира в новостройке - борьба без правил

Но так как не существует правил без исключения, то исключением из категории пассивных собственников являются собственники активные. Это те люди, которые смогли заработать на новую квартиру, и у которых достаточно знаний, жизненного опыта и финансовых ресурсов, чтобы управлять своими домами. Если бы им не мешали. Прежде всего те, кому они уже однажды заплатили деньги за свои квартиры. Фирмы- застройщики достаточно быстро поняли, что передавать на обслуживание построенное новое жилье муниципальным жилищным конторам совсем невыгодно. Во- первых муниципалитеты нахально требовали огромные "вступительные взносы", а во- вторых, муниципальные расценки, которые были рассчитаны для обслуживания и постоянного ремонта изношенного жилфонда, для нового дома оказались просто клондайком. Ремонта не надо никакого (если только собственные недоделки за счет жильцов исправить), народ услугами неизбалован - моет тетка два раза в неделю подъезд, а дворник два часа утром метелкой помашет- вот вам и полный комплекс "технического обслуживания". Рентабельность такого сервиса - более 400 процентов. Сама в суде доказывала. (Вспомнили, на что по Марксу пойдет капитал, если прибыль будет 300 %?). Так и застройщики со своими "карманными ТСЖ" с управляющими компаниями никогда и ни за что такой доходный бизнес не отдадут. Поэтому в окна организаторов "настоящих ТСЖ" ,бывало, летели и бутылки с зажигательной смесью…Причиной подобного беспредела, как всегда, является недоработка действующего законодательства и отсутствие эффективного внесудебного механизма защиты прав собственников жилых помещений.

"Томография" российского собственника жилья

После "публичной порки" Министра регионального развития Яковлева на заседании Правительства по проблемам ЖКХ я просмотрела все сообщения на тему реформы ЖКХ в Интернете и сделала малоутешительные выводы.

Понятно, что Министерству Яковлева, которое было образовано всего два года назад, пришлось отвечать за "пробуксовку" жилищной реформы, формально начатой еще в 1991 году. По данным, приведенным Яковлевым, доля приватизированного жилого фонда составляет 77%, а доля реальных собственников, объединенных в товарищества собственников жилья (ТСЖ) и управляющие компании (УК), – всего 5,9%.

Я думаю, что данные о количестве собственников, которые в докладе названы "реальными" завышены как минимум на порядок. Все дело в том, что объединены эти собственники в ТСЖ, как правило, организациями-застройщиками и управляются (вернее, делают вид, что управляются) такие ТСЖ теми же застройщиками. Поэтому реальное управление своим имуществом существует лишь в мизерном количестве Товариществ, которые были реорганизованы из старых советских жилищно- строительных кооперативов или на волне протеста против сноса рождены собственниками так называемых "ветхих" столичных домов. По данным, приведенным по адресу http://comhoz.ru/content/document_r_FA97663B-E80D-480E-9E86-236CAB4472D6.html, в прошлом году в Москве насчитывалось чуть более 1 тысячи ТСЖ, реально управляющих лишь 200—300 зданиями, в то время как остальные 80% ТСЖ предпочитают оставаться на балансе ДЕЗов. Таким образом, при общем количестве жилых строений в городе около 40 тысяч ТСЖ управляют приблизительно лишь 0,5% от общего жилого фонда. Что и требовалось доказать.

Проблемы в организации управления собственным имуществом, увы, не лежат на поверхности, они настолько сложны, что без детального и комплексного анализа этих проблем нам не обойтись. Давайте попробуем сделать "срезы" этих проблем, как это делает медицинской томограф и воссоздать целостное описание специфики российской собственности в жилищной сфере.

Срез 1. Люди, они же жители

Только романтики и наивные мечтатели думают до сих пор, что все люди хотят жить в чистой и уютной квартире, иметь интересную работу и приличную зарплату… Увы, все, кто сталкивался с психологией маргинальных групп, давно избавлены от подобных иллюзий. Социальные конфликты предместий французских городов - яркий тому пример. Не хотят многочисленные детки ни учиться, ни работать, ни приводить в порядок дом, в котором живут… И это проблема не только казавшегося благополучным западного мира. Это наша с вами проблема. Потому что в любом российском городе постепенно формируются целые "неблагополучные" кварталы.

Если использовать подходы военно- полевой медицины, то это та группа "тяжелораненых", которым в полевых условиях мы не в состоянии помочь. Их психология - всеобщий "пофигизм" не поддается коррекции. В современной России эти люди быстро погибают в основном от отравлений суррогатным алкоголем. И сообщения о погибших по всей России напоминают сводки военного времени.

Вторая проблемная группа – "псевдо- собственники". Это собственники приватизированных квартир. В отличие от первой группы они вменяемы, однако прогноз эффективного управления собственностью неблагоприятный. Их не покидает надежда на неиссякаемый источник государственной помощи. Они ждут, что государство, подарив им квартиру, обязательно произведет капитальный ремонт, а обслуживать ее без проблем будет "старый добрый советский ЖЭК". Обычно в старых домах, расположенных ближе к окраинам велика доля неприватизированных муниципальных квартир, поэтому такие дома некоторые авторы стали называть "конгломератами". Если в таком доме организуется ТСЖ, то оно получает массу проблем при взаимоотношениях с "муниципальным собственником". Еще большую проблему в случае организации в подобных домах ТСЖ представляют так называемые "льготники". В соответствии с многочисленными законами льготы по оплате коммунальных и жилищных услуг (не путать с субсидиями для малообеспеченных!) предоставляются огромной массе людей, в основном пожилых. Организация ТСЖ в доме, где "льготников" более 25% равносильна экономическому самоубийству - люди на законных основаниях уплачивают Товариществу половину взносов, а Товарищество минимум через месяц получает компенсацию…Лишь всеобщая монетизация льгот может существенно изменить ситуацию.

И только третья группа- "легкораненые" собственники имеют благоприятный прогноз при условии оказания скорой доврачебной помощи. Во- первых, они давно ни на кого не надеются. Они образованы, контактны и активны. Только данной группе реально помочь организовать эффективное управление собственным имуществом. Но даже этой категории без поддержки не обойтись. Какие формы и методы поддержки нужны эффективным собственникам - вопросы следующих публикаций.

Срез 2. Законы, правоприменительная практика, контроль за исполнением законодательства

Как показал анализ действующего законодательства и правоприменительной практики, с законами-то у нас все в порядке. И новый Жилищный кодекс есть, и постановления Правительства о правилах оказания коммунальных услуг… А вот с контролем за исполнением законов и защитой интересов собственников жилья дела обстоят, мягко говоря, не важно. В самом деле, если на начало 2006 года доля приватизированного жилья составляла 77% и приватизация продолжается, да и граждане жилье продолжают покупать, то к 2010 году доля жилого фонда, находящегося в руках индивидуальных владельцев может достичь процентов 90… При такой массовой форме владения собственностью, увы, не работают гражданско- правовые механизмы, как бы нам этого не хотелось. Поэтому должны вводиться механизмы административные. Потому что новое массовое явление всегда сопровождается появлением нового вида преступлений. К сожалению, тоже не менее массовых.

Так, например, отсутствие механизма государственного контроля со стороны органов юстиции за реализацией прав собственников на управление своим имуществом является "питательной средой" для развития новых видов мошенничества при организации и управлении ТСЖ. Оформить документы для регистрации ТСЖ не сможет только самый ленивый аферист. И никто не проверяет, Товарищество собственников перед ним, или просто некая малопонятная организация под такой вывеской. И придется собственникам защищать свои интересы в суде. Хорошо, что есть суд, но разве можно ходить в него, как на работу!

На прошлой неделе председатель Высшего Арбитражного суда Антон Иванов сказал: "Наши налоговики не менее изобретательны, чем налогоплательщики". И эта фраза была признана всеми профессиональными изданиями в сфере налогообложения "фразой недели". Для существующих Товариществ и жилищно- строительных кооперативов такое признание является огромной моральной поддержкой в их споре с чиновниками Минфина. Все дело в том, что Минфин решил пояснить, что граждане, создавая некоммерческую организацию - ТСЖ или ЖСК, имеют своей целью оказание услуг самим себе, а следовательно, имеют выручку и должны платить с нее налоги. Анализ арбитражной практики показал, что судьи не учитывали мнение одного минфиновского чиновника, а руководствовались нормами права. Но ТСЖ от этого не легче: и так проблем куча, так еще и с налоговой в суде разбирайся…

Особая проблема, также выходящая за рамки гражданско- правового регулирования, это контроль за целевым расходованием средств собственников жилых помещений. Если налоговой инспекции "фиолетово", на какие цели направлены денежные средства, лишь бы налоги платились, то полное отсутствие финансового контроля при массовой организации ТСЖ может привести к социальной катастрофе. Надеждам г- на Яковлева на эффективность саморегулируемых организаций не суждено будет сбыться. Добровольно- принудительное объединение с механизмами "внутреннего контроля" показало свою неэффективность как на нотариусах, так и на аудиторах…

Срез 3. Специалисты и технические регламенты. Контроль за техническим обслуживанием

Мои поверхностные изыскания показали, от социализма в части подготовки специалистов по эксплуатации жилищного фонда нам достался абсолютно жуткий дисбаланс. В период массовой застройки городов и весей подавляющее большинство политехнических институтов готовило специалистов в области промышленного и гражданского строительства, и только некоторые имели кафедры и специализации "Техническая эксплуатация и реконструкция зданий и жилой застройки". То есть, "акушеров- гинекологов" готовили все, а "терапевтов" (не говоря уже о "геронтологах") почти никто…Если строители "родили" дом, то кто его будет "лечить", а потом бороться со "старческим маразмом"? К счастью, в технических вузах страны все- таки стала чаще появляться специальность: 290500 - "Городское строительство и хозяйство" (ГСХ). На сайте Тверского государственного технического университета читаем: "Специальность 290500- самая "молодая" специальность, открыта на факультете в 2000 году",- слава богу, началась подготовка "терапевтов и геронтологов", образовалась я. Но радость была преждевременной. Разбираясь со специалистами в сфере ЖКХ, я нашла две специализации : 290502 "Техническая эксплуатация и реконструкция зданий и жилой застройки" 290503 "Реконструкция, модернизация, капитальный ремонт жилого фонда". На сайте нашего Южноуральского госуниверситета я обнаружила, что специальность 290500 есть и у нас. И специализация "Техническая эксплуатация и реконструкция зданий и жилой застройки" тоже есть. Три дня звонила на выпускающую кафедру, и мне сказали, что только ученый секретарь может сказать, когда появилась такая специализация и сколько специалистов было подготовлено… Понятно, что "новых" специалистов во- первых, совсем немного, во- вторых, нет никаких гарантий, что они прямиком направятся ремонтировать дома и организовывать ТСЖ, а не торговать бытовой техникой.

В то же время не востребован обществом огромный, "убитый" перестройкой, временем и семейной неустроенностью потенциал "инженеров советской эпохи"- женщин, которым сейчас за 40-45. А зря. Компактный и интенсивный курс переподготовки – и мы получим добросовестного и грамотного председателя ТСЖ практически в каждом доме. Нет только малого - желания власти (не ниже областного уровня) разработать и профинансировать программу переподготовки. Почти как в советские времена, только вместо "комсомолки - на трактор", вывесим лозунг "пенсионерки- на ТСЖ"! А почему бы и нет?

Но сложности на этом этапе лишь начинаются. В частности, в настоящее время отсутствует федеральный орган (а следовательно, и единый механизм контроля) за самым важным параметром сохранности жилья - техническим обслуживанием и мониторингом технического состояния жилого фонда независимо от формы собственности. Понятно, что если граждане в силу личных особенностей не способны планировать жизнь на 20 лет вперед, то государство это делать обязано. При безграмотной эксплуатации (в том числе и за счет разрушающих перестроек), львиная доля собственников в обозримом будущем станет бездомными, а программа "Доступное жилье" из "национальной" превратиться в "вечную"...

Одно из предложений Яковлева касалось именно законодательного закрепления контрольных функций за федеральной жилищной инспекцией, работающей по единым правилам и нормам. И хотя сейчас КоАП РФ предусматривает санкции за ненадлежащую техническую эксплуатацию жилищного фонда, реальные (и исключительно редкие случаи) наказания виновных встречаются очень редко. Да и вину обслуживающей организации доказать достаточно сложно (см. постановлением ФАС Центрального округа по делу от 20 июля 2006 г. N 35-2677/06-С20 и Постановление ФАС Поволжского округа от 10 ноября 2005года N А57-753АД/05-17).

Срез 4. Очевидное – невероятное

Истинность затертого лозунга "конкуренция- локомотив реформы ЖКХ" стала в последнее время подвергаться сомнению.

"Невозможность конкуренции в коммунальном секторе, казалось бы, должна быть очевидна для всякого человека, обладающего хотя бы начатками здравого смысла. Не будет же у меня в квартире четыре водопроводных крана? А если будет, станет ли от этого вода дешевле? Или, наоборот, дороже? Ведь суммарное обслуживание четырех труб будет стоить дороже, чем одной! А обслуживать по полному объему надо, как уже говорилось, даже те сети, по которым ничего или почти не поступает, иначе они приходят в упадок и разрушаются. Одним из важнейших условий "потребительского суверенитета" на рынке является возможность для потребителя отказаться от покупки товара. Не просто у данного поставщика, но и вообще. В нашем случае это означает добровольно остаться без газа, электричества, воды и отопления, а заодно и без ремонта и лифтов" - пишет Борис Кагарлицкий: (http://www.vz.ru/columns/2006/10/24/54138.html). И вряд ли можно с ним не согласиться.

Срез 5. Ипотека- не панацея

К сожалению, модное ныне слово ипотека означает залог недвижимости. Кредит на покупку недвижимости под залог этой же недвижимости - и ничего более. К сожалению, ряд политиков видит в ипотеке единственный способ решения жилищного вопроса в России.

Так, по мнению Ясина (Независимая газета, 20 октября 2006 года) "государство должно решить две главные проблемы в этом направлении. Во-первых, должно дать населению деньги на массовую ипотеку, как это сделали американцы в начале 50-х, и запустить этот процесс. А во-вторых, необходимо построить нормальную низовую демократию, поскольку народ в России пока не очень склонен к коллективным действиям".

Ну вот, опять раздать….А управлять- то кто будет? И что сделают с купленным на массовую ипотеку граждане со своим новым жильем? Откажутся управлять, как это случилось со "старым"… Кстати, именно нежелание наших граждан заботиться о своем имуществе, изумило итальянских гостей Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ г. Санкт- Петербурга, которую много лет возглавляет Марина Яковлевна Акимова. Итальянцы долго не могли понять, как это граждане не хотят заботиться о квартирах, которые государство подарило им совсем даром. Поэтому в предложениях г- на Ясина я бы поменяла местами "во- первых" и "во- вторых", основываясь на личном опыте и опыте Марины Яковлевны. Потому что без желания конкретных граждан что- либо делать, с места никакая реформа не сдвинется. А что касается "массовой раздачи денег для ипотеки", то в свете последних данных о том, что 10% заемщиков не возвращают банковские кредиты, подобные меры приведут к еще большей криминализации общества. Кстати, массовая льготная приватизации муниципального жилья в Англии во времена М. Тэтчер проводилась именно с помощью льготной ипотеки. В результате появилось огромное количество бездомных, которые не смогли выплатить ипотечный кредит (см. книгу Е. Шоминой "Уроки демократии по месту жительства" М, Прометей, 2001).

Срез 6. Реальная конкуренция на рынке жилищных услуг

В настоящее время все говорят о конкуренции в сфере ЖКХ, подразумевая лишь конкуренцию в сфере обслуживания жилья, и забыв о том, что в жилищной сфере существует другой вид услуг - услуга по предоставлению жилого помещения для проживания по договору аренды (он же коммерческий наем). Отсутствие этого вида услуг как существенной категории российского рынка (не будем брать в расчет мелкого "квартиросдатчика" с его "серым" бизнесом) обусловлено отсутствием крупного (или корпоративного) собственника. Нет, не строителя, а именно собственника, построившего дом для получения постоянного дохода. "Доходный дом"- так он и назывался в дореволюционной России.

И почему это вдруг власти решили, что доступное жилье- это жилье собственное, когда во всем мире доля арендного жилья составляет до 50 процентов рынка! И не из- за недоступности ипотеки, а часто совсем по другим причинам. Собственность - это обуза. А ипотека- кабала. Мы просчитали для нашей сотрудницы, сколько лет ей нужно "ужиматься", чтобы купить по ипотеке за 10 лет скромную однокомнатную квартиру в обычном рабочем районе. При условии, что папа оплачивает 30% стоимости квартиры, пять лет она должна сдавать квартиру и отдавать почти всю зарплату, а оставшиеся пять "ипотечных лет" жить в новой квартире (без мебели), выплачивая по кредиту 70% зарплаты. При 15- летней ипотеке пришлось бы сдавать свою квартиру восемь лет. Но если папин подарок положить в банк под 10%, то процентов хватит на оплату половины стоимости съемного жилья… Только такого съемного жилья, из которого не выгонят потому, что дочка хозяйки вышла замуж, у нас нет как класса. И реальной конкуренции на рынке жилищных (не путать с коммунальными!) услуг тоже нет. При конкуренции на рынке жилищных услуг собственник доходного дома сдает квартиру по рыночной цене, обеспечивает максимально возможный комфорт жильцу при собственных минимальных затратах. Потому что собственнику доходного дома нужно получить честную прибыль - не завышая расценки на коммунальные услуги, а экономя ресурсы. Опытный мастер, который отделывал нашу квартиру, сделал не предусмотренное никаким проектом утепление всех стен квартиры, выходящих на улицу и в подъезд, в результате в квартире зимой всегда включена только одна батарея - в ванной. А нашего застройщика такая проблема не волновала совсем. Но власти почему- то самый серьезный вопрос о рыночной конкуренции пытаются решить в той плоскости, в которой конкуренции, да еще честной, не может быть по определению.

Собственники заинтересованы в эффективном управлении своим жильем, но в силу как объективных, так и субъективных причин, в подавляющем большинстве не могут его обеспечить. Новоявленные управляющие компании – коммерческие структуры могут получить прибыль (и сверхприбыль) лишь в одном случае- если при максимальной плате будут оказывать минимум услуг. А экономия ресурсов им вообще без надобности- клиент платит за все.

Заключение

Я готовила эту статью достаточно долго, потому что многоуровневым и сложным был материал. Но целью этой статьи был не только анализ проблем, связанных с управлением собственниками жилыми домами.

Сегодня мы в состоянии создать неформальное объединение собственников жилых помещений для разработки программы поддержки Товариществ собственников жилья в одной отдельно взятой Челябинской области.

Сегодня мы можем организовать достаточно большое количество ТСЖ, поставить бухучет и отчетность, организовать работу ревизионных комиссий.

Но к сожалению, без областной целевой программы мы не сможем решить самую важную проблему - проблему подготовки (переподготовки) специалистов, осуществляющих техническую эксплуатацию жилого фонда…

Доманевская О.С.
редактор газеты "Референт"
02.10.06

Перейти - Статьи, обзоры »

вверх »


© 2008-2018 "Референт ТСЖ"
www.referent-tszh.ru

Рейтинг@Mail.ru
"Рейтинг@Mail.ru"      

© 1993-2013 ЗАО "Редакция "Референт"
www.referent-tszh.ru